文/楼市大家谈（quanadcom）
买房存在多步复杂的程序，签订购房合同并且到房产证，意味着这套房子正式属于购房者，而正式交房、签订交房协议之后，业主才能正式搬家入住，然而交房时间也是存在限制的，并不是说开发商想什么交房就什么时候交房。尤其是不少开发商采取预售制，购房者买房之时房子有可能根本就还没建好，更容易因为开发商工期拖延的问题，导致购房者迟迟不能收房，而开发商的延期交房的行为，其实是对购房者权益的侵害。
那么面对开发商逾期交房该怎么办？业主怎么操作才能拿到违约金？开发商逾期交房，业主走什么程序才能拿到违约金？
首先是查看购房合同对于开发商逾期交房方面是否存在相应的规定，虽然一般默认开发商存在及时交房的义务，然而最开始的购房合同就不存在这一内容，其实难以鉴定开发商违约，因此广大购房者在签订购房合同之时，不要忽略了交房日期这一细节，对于开发商逾期交房需承担的责任，尤其是违约金的赔偿，应作出明确的规定。
其次，收集开发商逾期交房的证据，证据内容包括开发商逾期交房的行为，具体逾期时间长短，向开发商索取违约金，按照具体逾期时间长短，索取相应数额的违约金。正常开发商面对自己违约行为，通常会迅速做出违约赔偿，但如果开发商具体支付违约金，又该怎么操作呢？
如果购房者还没签订交房协议，那么购房者可以以拒绝交房作为威胁，要求开发商支付违约金。如果业主拒绝交房的话，在交房之前房屋遭遇的任何损失，都由开发商自行承担，而对于贷款买房行为，开发商需要对银行承担连带担保责任。
如果购房者已经签订了交房协议，开发商仍然拒绝缴纳违约金，向开发商拿回违约金，主要存在以下三种方式：
1、 向当地房管部门或者消费者协会进行投诉，与开发商进行协商，要求开发商尽快赔偿逾期交房违约金，第三方的介入显示了购房者的决心，为避免事情闹大，因此开发商通常在协商之下赔偿违约金。
2、 协商未果之后，如果开发商依然拒绝赔偿违约金，业主可以自己直接采取法律手段，凭借手中掌握的开发商逾期交房证据，向开发商起诉，由法院进行强制执行。
3、 直接要求退房。对于开发商来说，退房将给他们带来最大的损失，如果开发商逾期交房且不支付违约金的话，购房者完全有理由退房，开发商不仅需要退回房款，还需要支付双倍的定金。
如果交房之后开发商依然不支付违约金的话，不建议购房者采取拒绝缴纳物业费的行为，开发商和物业公司其实并不是同一家公司，通常在开发商卖出房子之后，开发商与物业公司互不相干。
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