借名买房，真的靠谱吗？

沉舟为慕

  随着社会的发展，房价也水涨船高，房产市场也因此吸引了很多投资者。但由于近期一些调控政策的颁布，炒房者不再和从前一样如鱼得水。所谓兵来将挡水来土掩，比如，面对限购令，被限购的人群就想到了借名买房的方式。但是借名买房真的安全吗？

最近，秦女士所在小区附近的一个楼盘开盘，看过楼盘布局和小区环境后，她十分喜欢。“之前的房子都已经旧了，想换套新的。”经过考虑，她准备用妹妹的名字再买一套房子。等自己名下的房子卖出一套后，再将房子过户到自己名下。“我觉得没关系吧，亲妹妹，不会出问题的。”

  像秦女士一样持相同观点的人还真不在少数。大家普遍觉得，找个信得过的人，可能不会有什么问题，然而事实真的是这样吗？

根据相关法律规定，借名买房规避国家房产限购政策的，被发现后合同一律无效。那么合同无效后，房子到底归谁？

  借名买房涉及两个法律关系。借名人与被借名人之间的关于借名买房的内部协议；被借名人与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。如果借名协议无效，意味着借名人也就是实际出资人支付给被借名人代为转付的购房款，在合同无效后，只能由被借名人予以返还。双方形成的是一种债权债务关系，而被借名人取得房屋的产权。而被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同无效，意味着出卖人需要返还被借名人的购房款，而被借名人应依法返还房屋。因此，当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下，也意味着房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出卖人的，系争房屋的产权可能将恢复到初始状态。

  当然，需要特别说明的是：对于借名买房中涉及的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题，需人民法院或仲裁机构依法认定。但对于民事诉讼来说，“不告不理”是基本处理原则。若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下，《房屋买卖合同》按有效来处理。也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前，房屋的产权仍然归被借名人所有。

除了不必要的法律纠纷外，借名买房，也要承担一定的风险：

1.被借名人反悔。

  如果被借名人反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

2.银行贷款合同提前解除。

  如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。

3.被借名人陷入债务等纠纷。

  从被借名人领取房产证到将房屋产权过户给出资人的这段时间，有一种情况是，如果被借名人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。

4.被借名人私下卖房。

  如果被借名人不守诚信，偷偷将此房产出售，而购房者因基于对房产登记的信任，购买了此房产。那么，真正出资的购房人就可能无法追回此房产。

5.过户产生的税费。

  即使被借名人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将被借名人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

  由此可见，借名买房，也并非真的万无一失，还是应该三思而行，避免造成自己的经济损失。