拿地面积减少，地价却在上涨，开发商究竟在下什么大棋？

小何

拿地面积与地价走势首次反向而行，开发商背后又有什么新动作？

文/楼市大家谈（quanadcom）

如何判断楼市是否处于繁荣状态，一般是看楼市是否呈现两大特征：房价上涨，住房成交量增加。住房成交量的增加将带动房价的上涨，而房价的上涨又将反过来促进住房成交量的上升，自中国楼市火热以来，房价与住房成交量的同步上涨是相辅相成的，而“土地交易市场”也是一个道理，在楼市火热阶段，拿地面积增加必然伴随着地价的上涨。

然而今年以来，拿地面积与地价走势首次出现了反向而行的现象，拿地面积减少，而地价却在上涨，开发商背后又有什么新动作做，开发商究竟在下什么大棋？

根据对全国300多座城市的调查数据，今年3月份，全国土地成交面积再次出现下降状态，下降幅度达30%，直接创下了近十年来土地成交面积的最大下降幅度，然而奇怪的是，在开发商拿地面积下降的同时，地价却处于上涨状态，3月份土地成交金额超过10亿的大概有45宗，其中土地成交溢价率超过100%的达5宗，而溢价率超过50%的达到15宗。如此反常的现象难免令人感到震惊，然而结合具体城市的土地成交状况，我们却发现一个问题，土地成交存在巨大的地域差异性。

从总体来看，土地成交面积确实出现了大幅的下降，然而在一二线城市，却出现了土地成交量暴涨的现象，其中以一线城市的表现最为亮眼，2019年三月份，北京市土地成交面积环比上涨244%，上海市土地成交面积同比上涨177%，深圳市土地成交面积同比上涨139%，而上海市土地成交面积上涨55%，而二线城市超过90%的城市均出现土地成交面积上行的现象，二线代表城市环比上升81.4%，以南京、大连表现最为抢眼，分别达到了258.7%以及285.8%的涨幅。

土地成交面积的下降，普遍反映在三四线城市，占比更高的三四线城市拉低全国土地成交总面积，地价也并未出现太大的变动，整体呈现下降趋势，而一二线城市的地价上涨直接带动了今年全国土地交易市场的地价上涨。拿地面积与地价的首次背离来自于巨大的地域差异，而之所以出现如此惊人的地域差异，在于开发商的战略调整。

今年以来，伴随着年轻人对于三四线城市购房热情的降低，一二线城市楼市调控出现了明显的放水现象，开发商逐步收缩对于三四线城市的投资，而将重心放在一二线城市上，一二线城市土地成交的火热，毫无疑问是在为一二线城市楼市的正式回温蓄力，而三四线城市的楼市在今年并不被看好。在外资的推动之下，一线城市已经开启了商业性地产的繁荣，而随着开发商大规模的战略转移，2019年的一二线楼市，有可能再次出现房价快速上涨的现象吗？

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