房价上涨本质是什么？短期看拆迁，中期看户籍，长期看二胎

小何

房价上涨的本质究竟是什么？聪明人六个字道破玄机

文/楼市大家谈（quanadcom）

大众对于楼市的关注，其本质还在于对房价的关注，在收入水平无法实现大幅上涨的情况下，房价的涨跌，才是决定刚需能不能买房的关键。自然，对于普通刚需者来说，只有房价的相对下降才是唯一的好消息，然而就中国的楼市变动规律来看，房价总体呈现出上涨趋势。房价上涨的本质究竟是什么？聪明人六个字直接道破玄机。

市场交易理论当中，存在这样一个交易方程式：M·V=P·y，其中M指的是货币总供应量，V为货币流通速度，P为物价水平，而y为总产出，即生产的商品和服务数量。将这一公式代入到房地产市场，则M依然代表货币供给，V则代表购房需求，P代表房价，而y代表房屋供应，则可以得出如下公式——

P=MV/y

这也就是说，货币供给主要由国家金融政策决定，货币供给的增加，必然会带来房价的增加，购房需求是房价增长的主要动力，而房屋供应所涉及的，主要在于土地政策。而就我国楼市而言，影响房价涨跌最关键的因素，还是在于楼市需求，房价随着购房需求的增加而增加，而购房需求主要由什么决定呢？这就是关系房价上涨本质的六个字：拆迁、户籍、二胎。换句话说，房价是涨还是跌，短期看拆迁，中期看户籍，长期看二胎。

短期看拆迁

拆迁也就是大众所熟悉的棚改政策，三四线城市房价的上涨，虽然离不开炒房客的推动，其主要原因，依然在于棚户改造政策的实行，而棚户改造政策的实行，实际上也对于炒房客也是重要的吸引。因而今年起，为进一步稳定房价，在《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》中，全国城市棚改计划大幅缩水，与去年625万套的棚改量相比，2019年棚改开工计划目标仅为285万套，直接腰斩了54.5%。棚改的腰斩，主要反映在三四线城市，尽管三四线城市房价仍然高位运行，然而在短期内，三四线城市房价依然难以为继。

中期看户籍

人才争夺战再升级也是今年的热门话题，其主要手段，在于放宽落户限制，主要体现在一二线城市。年轻人毫无疑问已经成为买房的主力军，包括开发商以及炒房客，都将年轻人视为购房需求的主要来源，在一二线城市一方面暂时回温效果并不明显，一方面存在巨大的去库存压力的情况下，未来大城市，或者说一二线城市的户籍限制，将会全面放宽，年轻人进一步向一二线城市集中，为一二线城市的购房需求再助力。在较长一段时间内，指望房屋供应过剩导致房价下降，在一二线城市并不适用。

长期看二胎

从大部分年轻人的反应来看，年轻人生二胎积极度并不高，然而生二胎却成为目前的主流导向，不仅是出于人口红利、人才供应的考虑，从房地产行业的发展角度来看，二胎也是楼市需求长久的动力。个别城市的楼市需求可以依靠户籍的调整带来购房需求的相对增加，而从楼市的总体来看，从长期来看，在老龄化趋势越来越明显、老龄化程度不断加重的情况，二胎几乎算得上是保证楼市稳定、避免楼市真正衰退的希望，也是短期内购房预期的根据。而二胎究竟能否在年轻人群体中得到普遍的支持，还需要长期的验证。

归根到底，房价上涨的本质，在购房需求的支持。

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