准备长持“房产”者需知晓，接下来几年，房价脉络逐渐清晰

小王

房价的预判比较容易打脸，过往名流，莫不如是。每人都有自己的看法，所在的立场和行业学识广度（深度）左右认知，像一直看空的谢国忠，听他的人估计现在还没买房；一直看多的任志强，听他的人估计现在坐拥数套房；华为任正非炮轰深圳房价过高，而自己孩子却进入房地产业。
一般说来，政治学家过份相信政策的影响而忽视市场规律的作用。经济学家过份注重经济规律而忽略政治的影响。任志强之所以屡判成功，最重要的一点是：熟练掌握符合国内情况的“政经”之道，故观点更符合实际。
对未来十年房市大致判断
1.判断区间
总体讲，根据国家新的发展目标要求，到2035年基本实现现代化。我们可理解到2035年基本完成城镇化，即我们常说的城镇化率达到70%，从这以后，房价增长基本到顶，这以后房价只随经济与物价自然匹配。换句话说，我们房地产业市场增长期，从现在2018年到2035年，共计17年时间！
2.入手时间选择
根据周期之王周金涛预判，80后、90后只有两个买房点，分别是2019年和2030年。笔者认为，周金涛理论逻辑自然严密，有一个缺陷就是纯经济规律预判，未全面考虑到宏观调控政策影响。所以，他只预判对了经济危机，而未预料到这波楼市火爆。既然这期间房价是增长的，期间内什么时候买房都不会太错，只是不同城市的收益会有差别。加之若根据市场与调控结合来选择购买时机，则会更加理想！
3.房价幅度
依据国内与发达国家房市增长规律。由近十年年均10%左右下降到未来十年4-5%左右，到2035年，预计2.5-3%左右，期间是一个逐步递减过程。到那时，房产将不会作为最优的资产配置标的！


对未来房地产市场判断依据
1.房价增长规律
一般在房产商品化初期中期，因需求旺盛，开发投资高速增长，房价增长较快。随着需求的饱和以及房价高企，房价增速逐步回落。
2.城市化进程
城市化过程由起步、提速、减速到稳定阶段，人口流入城市，为城市创造住房需求。随着城市化逐步完成，住房需求相对减弱。改善需求和独居需求也不可忽视。
3.开发投资
房地产开发投资随着商品房需求增长而增长，随着土地资源减少，开发投资会逐步减少，商品房由增量市场转入存量市场，开发投资进而转向旧城改造。
4.货币发行速度
货币政策随着经济发展而调整，经济热货币增量资金必然多，随着经济的增长“以质替量”模式开启，货币增速将伴随下降。长期来看，一般增量稍高GDP增长速度较为适宜。
5.棚改拆迁进程
短期棚改会因政策影响较大，对楼市影响明显。长棚来看，棚改货币化安置有一个较长过程，为当地城市住房提供最直接现实需求。随着棚改拆迁发展和拆迁成本的增加，其增量逐步减少。