购买二手房时一旦遇到这四种风险，应该如何处理？

小何

第一次购买二手房，一旦面对这四种法律风险，该采取什么应对措施

文/楼市大家谈（quanadcom）

虽然个别城市存在房价倒挂现象，然而在现实生活当中，二手房房价一般要低于新房房价，一些刚需者为减轻购房压力，选择购买二手房的人也不在少数，但是比起新房，购买二手房要存在更多的风险，第一次购买二手房之时，一旦面对这四种法律风险，应该如何处理，又该采取什么应对措施呢？

一、 虚假学区房

学区房不仅新房市场大受欢迎，在二手房市场同样火热，不少家长为了方便孩子上学，甚至不惜购买房龄已达四十年的二手房。然而在购买二手学区房之时，有人会碰到这种情况，让中介帮忙找学区房，中介给自己提供了一个房源，自己在向中介公司确认是否是学区房之时，中介也不明说，只是给出地图及招生简章，让购房者自己辨别。购房者乍一看，好像真是学区房，赶忙签订了合同，谁知买回来后发现，自己的房子并不属于学区房划片区域，只是刚好紧挨真正的学区房。

遇到这种虚假学区房，购房者首先是查看购房合同，看看购房合同中是否存在“学区房”这一条款，假如存在“学区房”这一购房目的，真正所得不是学区房的话，原房主视为欺诈，合同不成立，购房者可以向原房主起诉，解除合同，要求赔偿。如果合同中没有明确提出购房目的为学区房，中介公司也需因为审核过失退还居间费。

二、 涨价房反悔

和房东已经签订了合同，且已经向房东支付了定金和首付款，只是房贷审批暂时未通过，然而三个月之后，原本购买的二手房突然房价上涨，房东因此后悔，想要卖出一个更高的价钱，于是以房贷审批不过由，向购房者提出解约，并且不愿退还定金，这种情况该当如何处理？

面对这种情况，由于银行房贷审批只是暂时没通过，并不是无法通过，并不属于购房者的违约行为，而房东因为房价上涨单方面提出解约，违约方应当为房主，这种情况下，购房者应保留对方的违约证据，要求房主不仅需要退还首付，而且需要对购房者的定金进行双倍赔偿。

三、 购买抵押房

抵押房很好理解，常见的状况是房主由于缺少资金，将自己的房子抵押给银行，借取一大笔贷款，虽然抵押权在银行手中，但同样可以进行买卖。假如看中了一套抵押房，该如何进行交易呢？

购房者可以先和房主签订合同，要求房主在签订合同后十天之内，立即向银行办理提前还款手续就，解除房产抵押，然后先行向房主支付购房款，办理过户手续，对于房主解除抵押手续，应格外上心，并且注意在合同中标注，一旦违约，房主应当承担怎样的责任。

四、 代理房失效

房主由于时间不足、精力不够或者人在异地的情况下，通常会委托中介公司作为代理人，负责买房事宜，然而在中介与购房者一切谈妥正式签约之时，签约权则在房主本人手里，如果中介公司催促购房者签约，又该如何应对。

中介公司代替房主签约属于越权行为，购房者最好拒绝签约，一旦房主计较，代理房将失效，但如果已经签订了合同，房主却不答应的情况下，购房者要么解除与中介公司的合同，要求中介公司退还定金以及中介费，重新寻找住房，要么在解除合约之后，直接与房主进行交易。

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