不降价，开发商还能坚持多久？

沉舟为慕

  经常有人开玩笑说“从前一家自行车就可以驮回来的媳妇，现在要一套房子才能换回来”，虽然并非对于所有家庭而言，房子都是婚姻的必需品，但不可否认的是，房产热已经毫无疑问地成为了普遍现象，房产市场可谓是客如云集，一时风头无两。而最近随着一些新政策的颁布，房产市场的格局也发生了很大的变化。

“就算炸楼也不会低价出售给刚需购房者”，这是现实版的“资本家宁愿把牛奶倒进河里也不免费发给穷人”的真实写照。那么，面对多重压力和阻碍，房地产商真的连炸楼都不会选择降价卖房，以价换量迅速回笼资金吗？

  面对房地产调控，最先熬不住的是谁？很多人说是刚需购房者，也有人说是炒房投机资客，但其实，调控开启，最艰难的是开发商。

  经济学家魏杰表示：等不到明年5月，大多数中小房企就倒了！

  时至今日，谁也别说自己好过，即便是两年前出货最猛的房地产企业也一样，随着国家宏观收紧信贷，降企业高杠杆形势愈演愈烈，很多地产商的命门早已被牢牢锁住了。

  因为当国家高喊去杠杆的时候，最先感受到危机的是这些“日进斗金”的庞然大物们。当国家试图通过行政手段对房地产市场进行干预，尤其是合理限制地产商的新房售价的时候，开发商的利润就被合理抽走了，很多地产商都不安分起来，东拆西借，通过捂盘惜售苦撑不卖房以减少亏损的做法屡见不鲜；当被开发商高度依赖的银行们都收紧“钱袋子”的时候，很多中小开发商企业的问题也暴露出来了。

  2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。去杠杆，“奶妈”银行的“断奶”行为让很多地产商面临生死考验，从2016年底调控伊始，我们看到的是一波又一波的限购、限贷、限价等针对购房者的政策，实际上国家对于地产商的调控从一开始就在进行。

  众所周知，房地产是一个高杠杆，资本运作的游戏，对于各房企来说，依托宽松环境，利用流动性和杠杆才能成就更大的事业。杠杆非常简单，说白了就是借鸡下蛋，用别人的钱圆自己的梦。用别人的钱买房，房价涨了，皆大欢喜。本轮调控的原则是在不触发金融底线的前提下，去企业、去居民杠杆，说白了就是不让房地产企业和购房者用银行的钱用得那么便宜，那么顺手了。因为从近两年的房地产投资增速和贷款总额的上升来看，资本偏好于流向房地产，已经严重倾斜了，与之相对的是实体经济不振，资金大量流入房地产对整个金融大局的稳定不利。

  房地产行业风险不断积累，资金链断裂、房价下跌或政策风险，都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。据房企高管透露，在货币收紧大趋势下，房企各个融资渠道都受到限制，融资成本相比以前也上升了2-3个点。很多房企为了不影响供血能力，不得不选择成本较高的海外发债业务。任志强在一个月前就透露，现在开发商兜里没钱，这个时候是基金大肆收购资产的时候，这一点从房企选择海外发债的比例大涨可以判断：去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元。而同策研究院最新数据显示，今年4月海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比3月份193.44亿元大幅上升。

  除各种融资渠道不断受限外，开发商面临的更大问题还有巨额债务到期的压力，对于房地产企业来说，可谓是雪上加霜。标普预期，内地开发商的再融资风险将在2018年加剧，主要因为大量境外债务将在2018年后到期，2018至2020年到期的债务规模达600亿美元，加上境内债券存在利率递增条款，相关企业有可能提前遇到债务到期问题。同策咨询研究部总监张宏伟表示，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力。他预计，在楼市调控依然从严和面临资金以及冲销量的双重压力下，将会有更多的房地产企业选择“以价换量”的方式，快速实现回款，进行自保。

  至此，相信大家都明白了，纵使开发商有一百个理由不降价卖房，但缺钱这一个理由就会逼迫他们乖乖就范。我们所听到的“开发商宁愿炸楼，也不会降价卖房”不过是耸人听闻。大多数企业还是会选择降价走量换资金的路子自救，毕竟留得青山在，不怕没柴烧。