农村住房买卖开始变得频繁，然而农村住房交易怎样才能起效呢？

小何

农村住房完全不允许买卖吗？有没有哪种情况令农村住房买卖起效？

文/楼市大家谈（quanadcom）

小产权转正的问题一直被提及多年，然而目前仍然是一个虚影，购买小产权房并无法办理房产证，且存在一个最大的问题，那就是农村住房买卖究竟是否被允许。随着城市的不断扩张，农村的住房买卖也开始变得频繁，然而农村的住房真的完全不允许买卖吗？有没有哪种情况令农村住房买卖起效？

农村房屋之所以存在特殊性，在于农村的房屋其实是建造在宅基地之上，而根据物权法的规定，宅基地属于集体，并不允许转卖，但是，农村的宅基地却允许在本集体内进行转让，也就是说，假如转让对象属于本集体内，宅基地的转让是成立的，经过村委会审批之后，宅基地一旦被正式转出，就与原拥有者毫无关系，而建造在宅基地之上的房子，在转让宅基地的同时允许转卖。

转让宅基地和转卖小产权房存在什么区别呢？如果只是购买了建造在宅基地上的小产权房，那么买主可以向村委会等组织申请，获得房子的产权，并获得类似于房产证的特殊文件证明，但是无法拥有宅基地，也就是说，宅基地遗传给自己的儿女，一旦该房屋遭遇拆迁，也仅能获得房屋拆迁补偿，宅基地补偿归原宅基地拥有者。

农村住房的买卖在本集体内可以起效，然而，如果是该集体的村民，比如说城市居民，可以购买农村的小产权房吗？从法律上来看，一般是不允许的。即使城市居民与农村房主私下达成了协议，然而一旦双方翻脸之时，该协议其实并不能起效，得不到法律的认可，不仅宅基地与城市居民无关，即使遇上拆迁之时，房子的补偿甚至也与城市买主无关，原先签订的合同也属于无效合同。关于这方面的案例，也是数不胜数，然而，也存在几种特殊情况，城市居民所购的农村小产权房，依然被法律所认可。

1、 假如房主将宅基地上所建的小产权房卖与城市居民之时或者之前，该宅基地已经经过国家的征收，转化为国有土地，原房主的身份也不再是农民，而是城市居民，在失去宅基地的性质之后，这种交易依然成立。

2、 城镇居民购买该小产权房之后，改变自己的户籍，成功加入集体，成为该集体的一员，那么按照集体内部宅基地转让以及住房买卖的方式，进行宅基地使用权的变更，原先签订的合同同样有效。

3、 买主虽然是城镇户籍，但其他家庭成员是该集体的一员，且所购住房用于家庭成员的居住，尽管以城镇居民的名义签订的购房合同，该住房仍然被视为家庭共同购房，法律上承认该合同的合法性。

4、 买主虽然拥有城镇户口，但曾经也是该集体的一员，因为回乡落户、军人退伍等原因回乡买房，尽管此时属于城镇居民身上，小产权买卖同样生效。

长期坚持创作不易，如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。喜欢我就关注一下哦，谢谢。