高房价本质在于土地供应不足？大众都误解了住房供地对房价的影响

小何

住房供地才是房地产市场最大背锅侠，高房价真是因土地供应不足？

文/楼市大家谈（quanadcom）

地价是楼盘开发成本的主要部分吗，在大众认知当中，住房用地与住房是面粉与面包的关系，地价的上涨必然带动房价的上涨，而地价上涨的本质，在于土地供应的不足，因此大众顺藤摸瓜，认为高房价的本质，在于土地供应的不足，然而高房价真是因为土地供应不足吗？实际上，大众都误解了住房供地对房价的影响，住房供地才是房地产市场最大的背锅侠。

首先，在目前的房地产市场，房价与地价的因果关系似乎被大众颠倒，并不是地价的上涨导致房价的上涨，而是房价的持续上涨，推动了地价的上涨。房地产市场普遍存在一个房价虚高的问题，对于开发商而言，尽管楼盘开发成本确实高昂，但在虚高房价的作用下，商品房的销售简直是暴利，假如商品房每一平米的开发成本为6000元，那么该住房的实际售价将高达每平米50000元，所谓的地价成本，在开发商的暴利面前，简直不值一提。而减去地价等开发成本，如此巨大的盈利空间来源，主要在于住房供求关系、在于当地的购房能力、在于地段等附加价值，甚至是开发商及投资者的炒作行为，而并不是真正来自于地价。

相反，如今的地价水平，反而受到房价的推动，房价的持续上涨，刺激了土地市场的火热，开发商为占据市场份额疯狂拿地的行为，是地价上涨的真正推手。

其次，地价的上涨就真的来源于住房用地供应的不足吗？并不是，在多数三四线城市，住房用地存在明显的增加，尤其在城市不断向周边扩张的情况下，住房用地实际上相当充足，并不存在供不应求的问题，然而在住房用地供应增加的情况下，有一样的因素并不会随之发生变动，那就是地段。除非城市规划变更，地段优势是不可替代，也是无法增减的，因此优势地段的地价，只会水涨船高，而大城市，优势地段基本已经固定，随着大城市人口流入的增加，当地居民收入的提高，无论是地价还是房价，同样具有较大的升值空间。

另外，对于大城市而言，土地供应基本已经处于饱和状态，如果要在新的土地供应上创造新的地段优势，起码需要花费十几二十年的时间。因此，在优势地段不可变更的情况下，想要获得新的土地，只能通过拆迁的方式，这算是一种变相地增加土地供应的方式，而由于拆迁成本尤其是拆迁补偿的需要，导致房价进一步上涨，而众所周知，棚改是多数城市房价上涨的直接原因。

可以说，大众对于土地供应对于房价的影响，与其说是误解，不如说是高估的了住房供地的作用。

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