我国可能像西方一样，出现郊区城市化吗？中国楼市究竟有何不同？

小何

未来的市中心的房子不值钱，不如趁早买郊区？代入我国真的靠谱吗

文/楼市大家谈（quanadcom）

留学生出国之后发现，在一些发达国家，如果没有私家车的话，简直寸步难行，不仅是因为一些国家地广人稀，出门一趟路程较远，还因为这些国家更多人都居住在郊区，除非是纽约这类经济中心城市，不少城市的市中心已经开始老化破败，居住在市中心的主要是穷人，但凡家境稍微富裕一些，基本都居住在郊区，对于这一种现象，我们一般称之为“郊区城市化”。

郊区城市化是城市化进程中的一个阶段，通常出现在城市化率已经达到较高的水平之时，市中心开始空虚化，人口向郊区转移，中国城市化进程进一步加快，有没有可能向西方一样，出现郊区城市化呢？

目前已经有人开始鼓吹，未来市中心的房子将不值钱，不如趁早买郊区，然而代入我国真的靠谱吗？中国楼市究竟有何不同。

首先，市中心的空心化并不是不可能。中国由于地价昂贵、人多地少的原因，土地成本在房地产开发成本中·一直占据较大的比例，为节约成本，开发商将房子越建越高，然而随着市区高楼的老旧，拆迁成本的提高，市区的高楼越来越缺乏拆迁价值，以至于缺乏拆迁方的承包，任由市区的高楼无人照管，房子越来越不值钱，这一现象也是有可能，或者说现在已经出现了这种趋势，但是，这一趋势主要出现在哪里呢？出现在三四线城市以及小县城。

中国的楼市究竟有何不同呢？还是要回归中国的城市化问题。中国的城市化体现出较为广阔的人口迁移，西方国家人口迁移主要是在城市与郊区之间，而中国则是由经济不够发达的城市向核心城市、热点城市迁移，也就是我们说的都市化、都市圈化，人口逐渐向大城市集中，大城市不断膨胀，由此带来的影响是三四线城市以及小县城的人口的流失。

基于这种背景下，我们再来看城市与郊区住房的价值问题。对于一些并不具备重要意义的普通三四线城市和小县城来说，伴随着人口的流出，不仅市区的房子越来不值钱，郊区的房子将变得更加不值钱，购买三四线城市郊区的住房，除了价格相对比较便宜可以满足自住需求之外，并不具备投资价值。

而对于核心城市及热点城市来说，由于资源的集中、人口的流入，无论是市中心还是郊区，都处于不断升值的状态，市中心由于资源优势、交通优势的天然性，比起郊区，各类住房的价值要高得多，即使伴随着市中心的老化，由于土地资源的紧张以及市中心并未发生改变的区位优势，市中心的土地价值、住房价值并不会发生改变，反而将得到更大的利用，而并不允许浪费，市中心的住房反而是会水涨船高。

因此我们明白，我国的楼市未来真正的中流砥柱落在何处，落在核心城市以及热点城市，在人口众多资源紧张的中国，郊区城市化并不靠谱，如果条件允许的话，最理想的情况还是趁早购买核心城市以及热点城市的住房。、

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