与房价下跌相比，楼市刚刚释放的信号，更加让房企忧虑不已

小何

新城终于引起连锁反应，楼市刚释放的信号，忧心的不止中小型房企

文/楼市大家谈（quanadcom）

自新城董事长王振华猥亵女童事件爆出以来，房地产领域产生一阵不小的波动，而最为销售额排名前8的房企，新城近一段时间以来，已经成为关注度最高的房企，在新城股价下跌的同时，从官方到大众，对于新城的剖析，也在逐渐地深入，新城终于引起了连锁反应，在新城的影响之下，楼市刚刚释放的信号，与房价相比，更加让房企忧虑不已，且忧心的不止是中小型房企。

01

新城两重隐患惹争议

对于董事长本人的义愤填膺已经告一段落，回过头来审视新城，却发现，新城控股企业本身，也存在两重隐患，引起了投资者以及购房者的争议，又或者说是不安。

首先是新城的财报的注水问题。新城集团旗下共有三家上市公司，分别是A股的新城控股，和港股的新城发展控股、新城悦服务，新城发展控股是新城控股的母公司，实际作用是一个境外融资平台，而新城悦服务则是一家物业管理公司。从销售额来看，2018年，新城控股所取得2204.3亿元的销售额，确实相当漂亮，而从这三个方面来看，新城却大有问题。

2018年，新城控股取得了105亿元人民币的净利润，同比增长高达74%，其中28个亿竟是在建或已建成的吾悦广场的升值，并非净利润，6.8亿是合营、联营公司转子公司的股权增值收益，所谓的利润同样也只是在建工程的升值；新城控股总负债2800亿，这其中包含已销售但未交房的1200亿，负债1600亿，其中24家股权占比超过51%的公司，总资产835亿，总负债737亿，负债率88%，没有并表；2018年，新城控股的利息支出93.6亿，资本化88.5亿，占比94.5%。这一点可以反映，高周转之下的新城控股，虽然规模上达到了房企前十，但从实际盈利状况来看，比起碧桂园等房企，其实要虚得多。

第二是新城控股的离岸信托兜底准备，尽管王振华是新城三家上市公司的实际控制人，但王振华通过离岸信托的方式，使得自己持股的富域香港投资有限公司（富域香港）持有新城发展控股71.14%股权，而新城发展控股又通过富域发展集团有限公司（富域发展）和常州德润咨询管理有限公司（常州德润）分别持有新城控股61.06%和6.11%股份，新城悦服务则是被Innovative Hero Limited公司持有73.17%股份。这样一来，无论是王振华本人受到何种处罚，三家上市公司均不会受到牵连，这种看似高明的行为，其实为其他的房企，反而带来了祸患。

02

拜新城所赐，房地产信托终于要被戴紧箍了

从整体来看，信托市场在今年上半年相当火热，，尤其是房地产市场的信托业务，仅在今年上半年，投向房地产信托产品就达2954款，资金规模高达4531.94亿元，房地产信托市场，基本是资金流入最多的投资领域，也是当今房企融资的一个重要方式，信托业务因此呈现增速过快、增量过大的局面。

我国当前依然面临着实体经济衰退的问题，在投资者眼中看来，能够同时满足高收益、高稳定性且保持市场的火热的投资领域，似乎只有房地产市场，信托向房地产市场的靠拢，是一种，而房托产品的发行，基本以保证8%左右的年收益，且兑付方式相当灵活，因而受到不少投资者的青睐，房托的融资方式，无论是对于信托行业还是房企本身，都是一种双赢。

而从今年开始，楼市的调控不再局限于限价限售等简单方式，逐渐向融资端转移，房企的融资来源，才是房企疯狂拿地、大规模开发楼盘抬高房价的根本，而房地产信托的狂飙，早就引起了银监会的注意力，新城离岸信托的兜底方式，只是让房地产信托监管的必要性更加突出。今日，银监会开始约谈信托公司，直接要求控制业务增速，提高风险管控水平，这实际上就是对房地产信托业务的收紧，从另一个层面收紧房企的资金链。

03

融资“断奶”还不够，银行房贷再发力

楼市调控对于房企融资“断奶”的目的性，其实已经相当明显，对于高周转的房企而言，房价就算下降，也只是暂时之事，房企并不忧心，只要保证资金链的正常流通，房企依然能够保持高收益运行，因此大型房企根本不担心房价下跌，而一旦融资渠道被收紧，房企似乎感觉被握住了脖子，处境顿时艰难不少，无论是楼盘开发还是土地竞拍，都需要谨慎掂量，不仅是抗风险能力较小的中小房企，哪怕是大型房企，同时淡定不得。

融资“断奶”还不够，银行房贷还将再次发力，处于抑制房价，同时对于房企进行限制的目的，各地银行纷纷开始上调房贷利率，无锡市首套房贷款利率普遍上浮20%，二套房贷款利率普遍上浮25%，宁波市首套房贷款利率上浮45%，部分银行甚至直接停贷，蚌埠首套房房贷利率上浮30%，南京同样也保持房贷上浮状况。银行房贷的收紧，实际上不只是对购房者的施压，也是对房企的一次施压。

从新城引起的房地产信托业务收紧的现象来看，其实反映一个本质，楼市调控的重点，终于转到了房企的融资渠道，这也是向大众暗示，楼市调控不会放松，今年下半年，房价回温希望不大。

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