为什么在我国，国际“房价收入比”和“房产税标准”失灵了？

李雪梅

为什么“租售比”、“房价收入比”和“房产税标准”在我国都失灵了？
文/楼市大家谈（quanadcom）

什么时候，我国很多数据都已经到了发达国家的范围内？在前不久，潘石屹在一个座谈会上发表了一些话，他说，20年前中国城镇住房面积只有5.7平方米，而到了现在，随着中国经济的发展，人均住房面积已经达到了37平方米，这和发达国家是一样的。说明在住房上面，我们已经足够了，潘石屹也说，现在不是去增加多大的量，而是创造不一样的产品，要有美的属性的产品，这才是最重要的。也就是说，他看好房地产的同时，也期望房地产要做出改变，不是一位的建设多少多少的房子，房子已经够住了，而是把建设多套房子精力拿来创造出更好的房子，从“求量”到“求质”的变化。

在“房住不炒”的定位指导下，全国楼市调整工作继续进行，效果是有的，但是对于那些刚需来说还不够明显，但是在投资界来说，这足以发生很大的思想变化了。还该不该投资房产呢？其实潘石屹这番话似乎也告诉了我们，承认了房子的空置率，那么房产税怎么说呢？既然到了发达国家的人均住房面积，我国的房子空置率又如此之高，房产税为何迟迟不出台呢？为什么“租售比”、“房价收入比”和“房产税标准”在我国都失灵了？

先来看看房产税。从如今的状态以及国际标准看来，我国确实是到了可以征收房产税的时候了，甚至整个步伐似乎应该更快一些。实际上，在几年前，我国就有房产税征收的试点，但是没有普及下来。“房产税标准”的失灵，在我国是很容易想出原因的。
首先就是房产税如何征收的问题。由于我国房地产牵涉面之广，所以房产税如何征收？征收人群如何定？一直没有决定下来。如何征收是一个问题，征收难度大又是一个问题，完全普及比较难，时间也还不确定。
其次就是房产税征收的目标和原因。很多人认为房产税出现是为了降房价，其实不是这样的。房产税是一种税种，出现也是为了完善税收制度，可能会影响供需的变化，但是还不足以影响房价大方向走势。在我国，影响房价的因素太多了，国情不一样，房产税征收的问题就不一样了。

除了房产税，还有“租售比”的问题。租售比就是房屋租金和售价的比例，一般来说，这个概念是国际上用来衡量地区楼市运行状态的一个数据，国际标准通常为1:200到1:300，也就是说果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，而在我国很多城市，这个租售比是不太合理的。很多大城市的租售比已经小于1:600。从租金回报率看，我国房价和租金发展的极不均衡，中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。但是在国家政策的调控下，我国可能会进入租房时代。但是这个过程是艰难的，至于原因，还是因为我国贷款买房多，租房不长久的人很多。
由于我国人民对于房子的执念很深，结婚买房、成家买房、投资买房，租房是不被看好的群体，所以租售比不合理，租金回报率也低。而在国外不一样，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。而在我国，大部分城市租金回报率在2%以下。这也是由于租房和买房人群差异性的问题。

最后来看看“房价收入比”。房价收入比一般指的是住房的价格与家庭年收入的对比，标准房价收入比是在3——6之间，而在我国，不少城市的房价收入比已经达到了十几二十，也就是说，我们一年赚的钱不够买房，买房压力大，贷款买房的人就多。只要查询一下房价收入比，那么就能得知一个地区买房的压力大不大和房价合不合理，不吃不喝干上一辈子可能才能买得起房子。而一些大学生一年工资买不起北京一个厕所，一点也不夸张，因为北京房价收入比在2009年的时候就达到了13.8了，而现在已经达到了20多了。
有人会问，为什么在我国房价和收入差距那么大呢？一方面这些年房价收入比的上升和炒房客脱不了关系，他们对抬高房价起了重要的作用，投资买房越来越热，导致房价越来越高。而收入却不能和房价同一起跑线奔跑，因为收入的差异性很大，且收入和房价，从本质上来说没有多大的关系，不能说房价高收入就得提上去，没有这个道理。

影响我国房价上涨的因素很多，全都归咎于炒房客也不对，由于房价的持续上涨，掏空6个钱包买房的故事的增多，导致房价收入比提高，偏离了国际标准。只要房子在我国的金融属性增大，这个时候房价收入比就对楼市产生不了啥大的影响。

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